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     眼下，全國(guó)多個(gè)城市放松了限購(gòu)政策。武漢放開(kāi)140平米以上住房限購(gòu)后，一大戶(hù)型項(xiàng)目看房者明顯增多。圖/CFP

  今年以來(lái)，在樓市不斷下行的情況下，一些城市對(duì)限購(gòu)松綁從“試探”變?yōu)椤皠?dòng)真格”。截至目前，已有27個(gè)城市限購(gòu)松綁，占46個(gè)限購(gòu)城市的60%，并且有繼續(xù)蔓延之勢(shì)。

  繼6月底呼和浩特“首吃螃蟹”，正式發(fā)文確定取消限購(gòu)后，7月份，廈門(mén)、武漢、杭州、蘇州、溫州、寧波等多個(gè)城市加入取消限購(gòu)行列，掀起一股“限購(gòu)松綁潮”。

  21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中心總監(jiān)桑豫峰表示，一般來(lái)說(shuō)，獲準(zhǔn)取消限購(gòu)的，都是商品房庫(kù)存量龐大，房地產(chǎn)下行對(duì)經(jīng)濟(jì)形成較大壓力的城市。從目前跡象來(lái)看，二三線城市取消或大幅松綁限購(gòu)，已獲得中央的默認(rèn)，這其實(shí)正是去年全國(guó)兩會(huì)政府工作報(bào)告提出對(duì)房地產(chǎn)實(shí)行“分類(lèi)調(diào)控”原則的具體運(yùn)用。

  記者注意到，在這些“松綁”限購(gòu)的城市中，多數(shù)城市的松綁措施是“定向松綁”，對(duì)于大戶(hù)型、豪宅、遠(yuǎn)郊區(qū)進(jìn)行放開(kāi)。如蘇州全市取消對(duì)90平方米以上住房的限購(gòu)政策；杭州對(duì)主城區(qū)140平方米以上戶(hù)型取消限購(gòu)。

  對(duì)此，上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從突破口來(lái)看，對(duì)大戶(hù)型、遠(yuǎn)郊區(qū)進(jìn)行放松，可能市場(chǎng)壓力最小，而效果會(huì)最明顯。因?yàn)榇髴?hù)型的購(gòu)房者一般受信貸收緊的影響較小。而且大戶(hù)型本身和剛需的界限很清晰。放開(kāi)大戶(hù)型，不會(huì)擠壓剛需戶(hù)型的資源。

  而對(duì)未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)，多位接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士表示，取消限購(gòu)并不會(huì)立即扭轉(zhuǎn)樓市向下調(diào)整的軌道，潛在購(gòu)房者的預(yù)期也不可能迅速逆轉(zhuǎn)。

  反響不俗型

  杭州：高端市場(chǎng)率先領(lǐng)跑

  今年以來(lái)，杭州樓市受到全國(guó)矚目。由于資金緊張，杭州個(gè)別樓盤(pán)大幅降價(jià)，被視為全國(guó)樓市第一降。面對(duì)高庫(kù)存的壓力，有關(guān)于杭州樓市取消限購(gòu)的消息已有多次傳聞。7月28日，杭州官方終于確認(rèn)有條件放開(kāi)限購(gòu)。一時(shí)間，杭州眾多樓盤(pán)和購(gòu)房者也應(yīng)聲而動(dòng)，攪動(dòng)了局部樓市。

  放開(kāi)限購(gòu)首日豪宅成交過(guò)億

  7月28日，杭州市住保房管局官微發(fā)布消息，購(gòu)買(mǎi)本市蕭山區(qū)、余杭區(qū)住房(含商品住房、二手住房)不需提供住房情況查詢(xún)記錄；購(gòu)買(mǎi)主城區(qū)140平方米及以上住房(含商品住房、二手住房)不需提供住房情況查詢(xún)記錄。

  7月29日，杭州全市新房共簽約363套，成為7月以來(lái)成交之最。這次購(gòu)房政策中涉及的主城區(qū)高端市場(chǎng)，也迎來(lái)了一次成交小高潮。

  據(jù)杭州透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，就在7月29日，位于杭州主城區(qū)的高端住宅武林壹號(hào)共有6套房屋成交，總成交金額達(dá)1.59億元。項(xiàng)目工作人員介紹，這批成交的客戶(hù)實(shí)際上早有成交之心，但由于限購(gòu)沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)資格，因此主城區(qū)大戶(hù)型限購(gòu)一放開(kāi)，他們立刻選擇出手。限購(gòu)放開(kāi)確實(shí)促進(jìn)了項(xiàng)目銷(xiāo)售，7月上半月項(xiàng)目?jī)H成交一單，但從7月20日杭州傳出取消限購(gòu)傳聞后，項(xiàng)目到訪咨詢(xún)客戶(hù)明顯增加，上周項(xiàng)目已成交4套，其中包括一套總價(jià)4500萬(wàn)元的房源。

  此外，主城區(qū)內(nèi)包括濱江·城市之星、綠城蘭園、新湖武林國(guó)際、和家園等單價(jià)在4萬(wàn)元以上的高端項(xiàng)目均有所斬獲。

  樓盤(pán)大戶(hù)型房源促銷(xiāo)忙

  “限購(gòu)消息傳出的當(dāng)天下午，我們就接到二三十個(gè)咨詢(xún)電話，其中不乏購(gòu)買(mǎi)意向的客戶(hù)?！焙贾輼蛭靼鍓K一樓盤(pán)工作人員介紹。

  杭州主城區(qū)一在售項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，根據(jù)限購(gòu)放開(kāi)的條件，項(xiàng)目會(huì)針對(duì)大戶(hù)型房源制定促銷(xiāo)活動(dòng)。

  實(shí)際上，由于杭州取消限購(gòu)的消息早在一周多前就已傳開(kāi)，并且在執(zhí)行層面已放開(kāi)，因此，包括萬(wàn)科、東海等項(xiàng)目均相繼針對(duì)大戶(hù)型推出優(yōu)惠促銷(xiāo)活動(dòng)。如東海·水景城推出“130方 1元”特惠活動(dòng)，客戶(hù)只要支付160萬(wàn)元左右，再加1元即可升級(jí)成173平米的特價(jià)四居室。

  不過(guò)，雖然部分高端項(xiàng)目對(duì)取消限購(gòu)的反應(yīng)較為強(qiáng)烈，但在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，杭州取消限購(gòu)對(duì)市場(chǎng)的影響力并不會(huì)持續(xù)，高企的庫(kù)存才是限制杭州樓市前行的重要原因。

  同策咨詢(xún)研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，盡管購(gòu)房政策有所放開(kāi)，但目前銀行信貸偏緊，直接影響樓市去庫(kù)存。預(yù)計(jì)在2014年第三季度，優(yōu)惠折扣仍將是杭州樓市的常態(tài)。

  相似城市

  ●蘇州

  限購(gòu)放開(kāi)成交大漲

  7月19日，蘇州市取消對(duì)90平方米以上住房的限購(gòu)政策，消息一出，蘇州樓市成交在一周時(shí)間里大漲。

  據(jù)統(tǒng)計(jì)，限購(gòu)松綁第一周(7月21日-27日)蘇州全市住宅成交1367套，相比前周大增49.6%，本月近三周來(lái)的跌勢(shì)得以控制。房企也借機(jī)推出各種特價(jià)房，吸引購(gòu)房者出手。

  ■ 限購(gòu)“松綁”大事記

  ●3月份開(kāi)始廣東佛山、廣西南寧、江蘇無(wú)錫、安徽銅陵等多個(gè)城市微調(diào)了限購(gòu)政策，通過(guò)調(diào)整限購(gòu)范圍、放松戶(hù)籍限制、限價(jià)政策放松、提供財(cái)稅支持等的手段，為房地產(chǎn)市場(chǎng)松綁。

  ●6月10日，微博上盛傳沈陽(yáng)限購(gòu)取消，本地人和外地人可購(gòu)多套住宅，但限購(gòu)取消僅實(shí)施了一天，沈陽(yáng)即恢復(fù)原有限購(gòu)政策。

  ●6月27日，呼和浩特市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)監(jiān)督管理處發(fā)布市政府辦公廳的《通知》，成為全國(guó)首個(gè)正式發(fā)文確定取消限購(gòu)的城市。

  ●7月，濟(jì)南、廈門(mén)、武漢、杭州、蘇州、溫州、寧波等多個(gè)城市加入取消限購(gòu)行列，掀起一股“限購(gòu)松綁潮”。

  庫(kù)存高企型

  呼和浩特：政策利好難挽市場(chǎng)冷淡

  6月26日，呼和浩特成為全國(guó)第一個(gè)正式發(fā)文宣布取消限購(gòu)的城市。然而這一個(gè)月來(lái)，限購(gòu)的松綁似乎并沒(méi)有為呼市的樓市帶來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)。

  庫(kù)存壓力未有改善

  據(jù)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，呼和浩特市庫(kù)存壓力大這一現(xiàn)象，并沒(méi)有隨著限購(gòu)政策的取消而得到明顯改善。據(jù)呼和浩特市住房保障和房屋管理局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前呼市可售期房約13.84萬(wàn)套、現(xiàn)房約3.44萬(wàn)套，庫(kù)存壓力在二三線城市中名列前茅。而今年以來(lái)，呼市住宅總成交量為6308套，照此計(jì)算，呼和浩特市庫(kù)存去化周期或在十年以上。

  據(jù)呼和浩特市當(dāng)?shù)匾晃徊辉竿嘎缎彰恼賳T表示，呼市的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著嚴(yán)重的過(guò)量開(kāi)發(fā)問(wèn)題，“沒(méi)有那么大的需求，限購(gòu)全面放開(kāi)起到的作用也十分有限?！?/p>

  市場(chǎng)反應(yīng)趨于冷淡

  而當(dāng)?shù)?a target="_blank" style="margin: 0px; padding: 0px; border: 0px; outline: 0px; font-style: inherit; vertical-align: baseline; list-style: none; color: rgb(1, 47, 122); ">開(kāi)發(fā)商也向記者反映，除了在限購(gòu)剛剛放開(kāi)的那幾天業(yè)內(nèi)有所討論之外，他們對(duì)于基本沒(méi)有感覺(jué)到放松限購(gòu)帶來(lái)的影響。

  呼和浩特市乾元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司副總蘇勝新向記者表示：“限購(gòu)的取消對(duì)我們的項(xiàng)目并沒(méi)有帶來(lái)什么影響，我們此前制定的一些銷(xiāo)售策略也不會(huì)因此改變?！睋?jù)她透露，自己所負(fù)責(zé)的項(xiàng)目屬于中高端樓盤(pán)，預(yù)計(jì)入市時(shí)的價(jià)格將在5000－6000元/平方米之間。“目前市場(chǎng)下行，呼和浩特樓市對(duì)投資客來(lái)說(shuō)缺乏吸引力，所以市場(chǎng)反應(yīng)冷淡是正?，F(xiàn)象?！?/p>

  另外記者還從當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)銀行一個(gè)人貸款負(fù)責(zé)人處了解到，限購(gòu)解除之后，銀行方面也沒(méi)有出現(xiàn)辦理貸款手續(xù)人員增多的情況?！翱梢?jiàn)人們對(duì)于政策的反應(yīng)并沒(méi)有那么迅速，樓市的成交量也沒(méi)有什么變化?！痹撠?fù)責(zé)人表示。

  對(duì)于呼市的情況，中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)陳淮[微博]指出：今年的呼和浩特樓市，恰逢開(kāi)發(fā)商供給的“大年”，人們都在觀望，但是未來(lái)發(fā)展還是看好的。

  相似城市

  ●溫州

  政策紅利短期內(nèi)難以生效

  而同呼和浩特市同樣存在嚴(yán)重庫(kù)存問(wèn)題的溫州、寧波等城市，也在本周相繼通過(guò)官方渠道確認(rèn)已全部或者部分放松限購(gòu)。

  上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，溫州、呼市等地的樓市情況都差不多，普遍存在庫(kù)存量較大、房?jī)r(jià)弱勢(shì)的情況，市場(chǎng)緊縮將會(huì)是一個(gè)持續(xù)性的過(guò)程。

  小幅升溫型

  武漢：大戶(hù)型成交反彈

  中部大城武漢也是限購(gòu)松綁大潮中的一員。7月18日，武漢房管局召開(kāi)座談會(huì)宣布了四條松綁限購(gòu)的細(xì)則——其中最引人注目的要數(shù)140平米以上的大戶(hù)型不再限購(gòu)。記者了解到，救市近兩周，武漢樓市的整體成交受到政策利好影響，每周的銷(xiāo)量都出現(xiàn)了環(huán)比的小幅回升，尤其是大戶(hù)型房源，成交出現(xiàn)了較明顯的反彈。但整體房?jī)r(jià)和成交量都較穩(wěn)定。武漢業(yè)內(nèi)人士也表示，限購(gòu)松綁以來(lái)并沒(méi)有出現(xiàn)銷(xiāo)量的暴漲。

  據(jù)武漢房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究網(wǎng)站億房網(wǎng)研究中心統(tǒng)計(jì)，放松限購(gòu)的第一周里，武漢純商品住宅(不含保障房)銷(xiāo)量環(huán)比小幅增長(zhǎng)，尤其是140平方米以上的房源成交明顯增多，共監(jiān)測(cè)成交120余套，環(huán)比較上一周增加了146%。

  除了140平米以上的大戶(hù)型不限購(gòu)，武漢還針對(duì)特定區(qū)域放松了限購(gòu)。在新城區(qū)、工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)等四大功能區(qū)，放松購(gòu)房者的納稅和社保要求，從“必須滿兩年”改為“只要一年內(nèi)有記錄”。

  當(dāng)記者以購(gòu)房者的身份咨詢(xún)武漢經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)(屬于放松限購(gòu)的四大功能區(qū))的一個(gè)樓盤(pán)時(shí)，其項(xiàng)目銷(xiāo)售人員表示“只要有1個(gè)月的納稅記錄就可以，實(shí)在沒(méi)有也很容易做”。據(jù)他介紹，7月下旬限購(gòu)放松后，客戶(hù)來(lái)電或到售樓處來(lái)看房明顯多了，該項(xiàng)目已經(jīng)加推了近200套房源，但主力戶(hù)型在90平米以下，價(jià)格仍然給出了很多優(yōu)惠，在6000-7000元/平方米之間。

  記者了解到，武漢目前80%的新盤(pán)價(jià)格都在6000元-10000元/平方米，少數(shù)的豪宅如萬(wàn)達(dá)在當(dāng)?shù)刈龅娜f(wàn)達(dá)廣場(chǎng)配套住宅賣(mài)到了20000元/平方米以上，最新一期產(chǎn)品萬(wàn)達(dá)御湖世家報(bào)價(jià)到了25000元/平方米，可謂武漢當(dāng)?shù)氐膬r(jià)格標(biāo)桿。

  業(yè)內(nèi)人士指出，一方面武漢當(dāng)?shù)氐娜司杖腴L(zhǎng)期都較低，另一方面武漢樓市的供應(yīng)多，庫(kù)存較大，松綁限購(gòu)短期內(nèi)有一定利好，但仍有貸款方面的限制，長(zhǎng)期看武漢樓市前景仍有壓力。

  相似城市

  ●福州

  7月成交量節(jié)節(jié)上漲

  記者了解到，同樣在7月由于庫(kù)存較高，而“有條件松綁限購(gòu)”的還有福建的省會(huì)福州市。雖然福州官方從未公開(kāi)承認(rèn)過(guò)松綁限購(gòu)，但記者多方求證，了解到目前福州對(duì)全款客戶(hù)取消了資格審查。

  據(jù)福州業(yè)內(nèi)人士介紹，7月以來(lái)，受到政策利好和推盤(pán)熱情漸高的影響，福州每一周的住宅成交量都在上漲。而據(jù)福州市房地產(chǎn)交易登記中心數(shù)據(jù)顯示，福州上周(07.21-07.27)五城區(qū)成交888套，環(huán)比上漲270%。

  表現(xiàn)平穩(wěn)型

  廈門(mén)：“壓力不大”表現(xiàn)如常

  7月30日，廈門(mén)翔安區(qū)一地塊出讓?zhuān)烂?、禹洲、中駿等五家房企共同競(jìng)價(jià)，最終經(jīng)過(guò)26輪競(jìng)拍，世茂以11.17%的溢價(jià)率拿地，總價(jià)20億元。

  在廈門(mén)業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，相對(duì)于全國(guó)很多城市，廈門(mén)樓市表現(xiàn)一直比較好，反映在最新的這次土地拍賣(mài)中就是“北京優(yōu)質(zhì)地塊都出現(xiàn)流拍了，但廈門(mén)非城區(qū)的土地還有幾家企業(yè)搶?zhuān)煌瑫r(shí)，雖然廈門(mén)島外(非城區(qū))限購(gòu)已經(jīng)放開(kāi)了，但開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆椴](méi)立刻火起來(lái)，溢價(jià)率不高?！?/p>

  根據(jù)記者從廈門(mén)房企和地產(chǎn)機(jī)構(gòu)等了解，廈門(mén)的限購(gòu)松動(dòng)沒(méi)有明確文件，五六月間已有放松傳聞，到7月初放松已經(jīng)比較普遍。目前，廈門(mén)島外的限購(gòu)已經(jīng)完全放開(kāi)；廈門(mén)島內(nèi)(主城區(qū))外地戶(hù)口限買(mǎi)1套住宅，不需提供社保繳納等證明。廈門(mén)戶(hù)口家庭已有兩套住宅的再購(gòu)買(mǎi)260平方米以上房屋不限購(gòu)。500萬(wàn)元以上房源不限購(gòu)(一說(shuō)1000萬(wàn)元以上不限購(gòu))。不過(guò)廈門(mén)官方一直沒(méi)有承認(rèn)限購(gòu)的松動(dòng)。

  對(duì)于廈門(mén)放松限購(gòu)，有關(guān)房企和機(jī)構(gòu)人士都認(rèn)為，廈門(mén)市場(chǎng)壓力沒(méi)那么大，放松限購(gòu)更像是一種主動(dòng)調(diào)整。

  相對(duì)于今年不少城市出現(xiàn)的樓市降價(jià)，廈門(mén)樓市上半年成交量雖然下滑，但價(jià)格一直比較堅(jiān)挺。上海易居房地產(chǎn)研究院的一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)還顯示，截至6月，在被統(tǒng)計(jì)的35個(gè)一二三線城市中，廈門(mén)的去化周期只有10.1個(gè)月，屬于庫(kù)存壓力最小的4個(gè)城市之一。

  至于放松限購(gòu)后，廈門(mén)市場(chǎng)的反應(yīng)也沒(méi)有快速升溫。限貸政策的繼續(xù)，依然抑制著很大一部分市場(chǎng)需求。

  一位關(guān)注廈門(mén)龍湖嘉譽(yù)項(xiàng)目的買(mǎi)房人也告訴記者，龍湖嘉譽(yù)在7月前后的報(bào)價(jià)還都保持在12000元/平方米。“售樓處的人還和之前差不多，沒(méi)有一下子多起來(lái)?！?/p>

  相似城市

  ●成都

  近兩月市場(chǎng)表現(xiàn)平穩(wěn)

  成都上半年雖然也出現(xiàn)了一些樓盤(pán)降價(jià)，但整體市場(chǎng)表現(xiàn)依然不錯(cuò)。上半年，成都土地出讓109宗，土地出讓金超過(guò)250億元，土地出讓金同比增幅超過(guò)96%。

  在當(dāng)?shù)匾患疑习肽赇N(xiāo)售業(yè)績(jī)排名前列的房企營(yíng)銷(xiāo)中心總經(jīng)理看來(lái)，成都并沒(méi)有明文說(shuō)取消限購(gòu)，市場(chǎng)近兩個(gè)月也比較平穩(wěn)，剛需產(chǎn)品很受歡迎，大戶(hù)型房源依然有調(diào)整壓力。